まず、不動産が差し押さえられるとどうなるか。不動産が差し押さえられると、たとえ所有者であってもその不動産を動かすことが出来なくなります。売却することはもちろん、不動産を担保にお金を借りることもできません。

 

 

不動産の差し押さえとして真っ先に上がるのが、住宅ローンの滞納によるものです。差し押さえまでの流れを順に辿ってみましょう。

1.住宅ローンの返済が滞納する（1～2ヶ月間）。

2.金融機関から返済について連絡が入る。

3.金融機関から督促状が送られてくる。

4.金融機関から一括返済が求められる。

5.金融機関が代位弁済を行う。

6.裁判所から競売開始決定通知書が届く（=差し押さえられる）。

段取り上は差し押さえまで十分な余裕があるようにも見えますが、住宅ローンの滞納による差し押さえを防ぐには、1番最初の滞納１ヶ月目もしくは滞納の可能性が出た時点で金融機関へ相談する事が重要です。返済期間の変更で月々の返済額を抑えるなど、工夫する余地があるのは、この時期だけと考えても決して大袈裟ではありません。

 

 

税金の滞納も不動産の差し押さえを招く要因になります。差し押さえまでの順番は次のようになります。

1.税金を滞納する。

2.役所から督促状が送られてくる（納期限後20日以内）。

3.役所から電話や文書等で催告される。

4.役所による財産調査が行われる。

5.不動産を差し押さえられる。

税金は1日でも納期限を過ぎると滞納状態になります。また、法律上は督促状の送付から10日以内に財産を差し押さえなければならない、となっています。実際にそのようなスケジュールで動くケースは稀かもしれませんが、知っておいた方がいいことです。

なお、税金回収の為に役所が不動産を売りに出すことを「公売」といいます。参加資格や売却方法で「競売」との間に違いがありますが、落札価格が相場の70％前後になってしまうことは変わりません。

 

 

借金の返済を滞納したとき、返済をめぐる手立ては債権者により異なりますが、差し押さえを行う為の手続きは共通しています。

1.債権者から「差し押さえ予告通知」が届く。

2.裁判所から「支払督促」が届く（2週間～1ヶ月後）。

3.裁判所から「仮執行宣言付支払督促」が届く（2週間）。

4.強制執行により不動産を差し押さえられる。

債権者によって差し押さえまでのスピード感は変わりますので、差し押さえ予告通知が届いたら、予断を許さないものと考えて下さい。

 

差し押さえられた不動産は、裁判所から関係者に「競売開始決定通知」が送られることで始まります。その後、裁判所の職員による現況調査が行われ、売却基準価格が決まります。

一般公開されると、主に不動産会社が物件情報を確認し、現地に閲覧をしに来たりします。

競売は入札によって行われ、入札期間が終了すると開札。もっとも高額な金額で入札した人が購入する権利を得ます。

差し押さえがあってから実際に所有権が移転するまでは短くても半年、長ければ1年くらいかかります。

 

不動産を差し押さえられて競売となると、市場価格の70％前後での売却となってしまいます。そうならない方法として任意売却という売却方法があります。

任意売却が競売よりも優れているのは次の点です。

＊市場価格に近い金額で売却出来る可能性が高い。

＊住宅ローンの残債がある場合、分割で返済できる。

＊売却価格、引渡し時期を自分で決められる。

 

任意売却のメリットは、競売よりも高く売れる可能性が高い、というこの一点に集約されます。その分、自分で動いて決めていかなければならない事も増えます。

任意売却は通常の売却とは方法が異なります。当社はそういった専門的知識が必要な事業者です。