底地や共有持分のご相談を受けていると、事実と違う「思い込み」のまま何年も悩まれていた、というケースによく出会います。「調べたら意外と簡単に解決できた」ということも多いので、今回はよくある5つの誤解を、実際のところどうなのか整理しながらご紹介します。

■誤解①:共有持分は、他の共有者の同意がないと売れない
これが一番多い誤解です。共有不動産「全体」を売却する場合は、共有者全員の同意が必要になりますが、ご自身の「持分だけ」を売却する場合は、他の共有者の同意はまったく必要ありません。共有者に知らせる義務もなく、ご自身の意思だけで売買が可能です。「他の共有者と関係性が悪くて、話してもいない」という状態でも問題なく進められますし、買取後に他の共有者への対応が必要になった場合も、通常は買主側が引き継ぐ形になります。

■誤解②:共有者と連絡が取れない場合、もう売却の道はない
「他の共有者が誰なのかわからない」「連絡先がわからない」というケースでも、諦める必要はありません。令和3年の民法改正(令和5年4月1日施行)により、こうした「所在等不明共有者」がいる場合に、裁判所の決定を得てその共有者の持分を取得したり、持分を譲渡する権限の付与を受けて不動産全体を売却したりできる新しい制度(所在等不明共有者の持分取得・持分譲渡制度)が整備されました。もっとも、そこまでの手続きをせずとも、ご自身の持分だけを直接売却するほうがずっとシンプルで早い、というのが実情です。

■誤解③:底地は借地人がいる限り、ほとんど価値がない
たしかに一般の個人の買主にとっては、自由に使えない底地の魅力は薄く、なかなか買い手がつきません。「持っているだけ損」「売れるはずがない」と思い込んでいる地主さんも少なくありません。しかし、地代収入を生む資産として、専門の買取業者や投資家にとっては明確な価値があります。「二束三文」というわけではなく、一般の売買市場とは別に、底地を専門に扱う買取市場が存在しているのです。

■誤解④:底地の地代は、地主の一存で自由に値上げできる
逆に、「地主の意向次第で自由に値上げできる」と思われていることもありますが、これも誤解です。借地借家法第11条では、地代の増減を請求できるのは、租税などの負担の増減、土地価格の変動、近隣の地代との不均衡といった事情がある場合に限られています。当事者間の協議が調わなければ、最終的には借地非訟事件として裁判所の手続で決めることになり、地主の意向だけで一方的に決められるものではありません。固定資産税は上がり続けているのに地代は長年据え置き、という底地をよくお見受けするのは、この交渉の難しさが背景にあります。

■誤解⑤:相続した共有持分・底地は、当面そのままにしておいても大丈夫
以前はそう言われることもありましたが、今は違います。令和6年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続登記は義務化されました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。しかもこの義務化は、施行日より前に発生していた相続にも遡って適用されるため、「昔から共有名義のまま放置している」という方も対象になります。

こうした誤解のために、本来は解決できる状況を、必要以上に長く抱え込んでしまっている方を、これまで数多く見てきました。「これはもう無理だろう」と思っていたことが、実際には解決できるケースは少なくありません。

私たちが運営する「底共(ソッキョー)買取」では、こうした共有持分・底地の状況を、そのままの形でご相談いただけます。他の共有者との関係性、借地権者とのやり取り、名義の整理など、面倒な部分はすべて私たちが引き受けます。気になる点があれば、まずは一度、お気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的判断については、弁護士等の専門家にご確認ください。

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