コラム

相続を放置すると共有者がどんどん増える？共有持分の「枝分かれ」問題

2026-10-07T00:00:00+09:00

不動産を相続したものの、

「今すぐ売る予定もないし、そのままでもいいか」

「兄弟で話がまとまってから考えよう」

と、相続後の手続きを後回しにしているケースは珍しくありません。

しかし、不動産の相続を長期間そのままにしておくと、次の相続、その次の相続へと権利が引き継がれ、共有者がどんどん増えていくことがあります。

今回は、共有持分を多く扱っている不動産会社の立場から、この「共有持分の枝分かれ」についてご説明します。

相続すると、不動産はどうなる？

例えば、父親が所有していた土地を、子ども3人が相続したとします。

遺産分割によって「長男が土地を単独で相続する」と決めれば比較的シンプルですが、遺産分割がまとまらない場合などには、相続人が法定相続分に応じて不動産を共有する状態となります。

法務省も、遺産分割が行われていない場合には、相続人全員が法定相続分の割合で不動産を取得する共有状態になると説明しています。

例えば、

父が死亡
↓
長男・次男・長女が各3分の1

という状態です。

この時点では共有者は3名です。

問題は、その共有者が亡くなったとき

ここからが「枝分かれ」の始まりです。

長男が3分の1を持ったまま亡くなり、長男に妻と子ども2人がいた場合、その3分の1の持分がさらに相続されます。

次男についても相続が発生し、さらにその子どもが亡くなれば、また次の世代へ権利が移ります。

こうして、

3人 → 5人 → 8人 → 10人以上

と、時間が経つほど共有者が増えていく可能性があります。

実際の不動産では、登記を確認すると、

「この人は誰だろう？」

「この方はすでに亡くなっている」

「さらにその相続人を調べなければならない」

というケースも少なくありません。

共有者が増えると何が困る？

共有者が増えても、自分の持分そのものがなくなるわけではありません。

しかし、不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の協力が必要になります。

例えば10人の共有者がいる不動産で、

9人は売却に賛成
1人だけ反対

という状態になると、不動産全体を通常の形で売却することは難しくなります。

また、

連絡先が分からない
海外に住んでいる
相続人同士の関係が悪い
共有者の一人が建物に住んでいる
認知症などで意思確認が難しい
さらに別の相続が発生している

といった事情が重なると、話し合いそのものが進まなくなることもあります。

「登記していないから共有になっていない」は間違い

ここで注意したいのが、

相続登記をしていなければ、まだ共有者になっていない

というわけではないことです。

登記は不動産の権利関係を公示するためのものですが、相続そのものは死亡によって発生します。

そのため、登記簿上は亡くなった方の名義のままでも、実際には相続人へ権利が引き継がれていることがあります。

これを何代にもわたって放置すると、いざ売却しようとしたときに、まず相続人を一人ずつ確認するところから始めなければなりません。

相続登記はすでに義務化されています

2024年4月1日から、相続登記は義務化されています。

不動産を相続したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続についても対象となっています。

以前から相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までが一つの期限となります。

そのため、長年亡くなった親や祖父母の名義のままになっている不動産がある場合は、一度登記状況を確認してみることをおすすめします。

相続人が多すぎて整理できない場合は？

相続人が増えてしまうと、

「誰が相続人なのか分からない」

「戸籍を集めるだけでも大変」

ということがあります。

法務省も、相続人が極めて多数に上り、戸籍の収集や相続人の把握に多くの時間を要する場合があることを想定しています。

また、3年以内に正式な相続登記を行うことが難しい場合には、相続人申告登記という制度もあります。

相続人申告登記は、自分が相続人であることなどを法務局へ申し出ることで、相続登記の申請義務を簡易的に履行できる制度です。

ただし、相続人申告登記をしただけでは、不動産を売却できる状態になるわけではありません。

実際に売却する場合には、最終的に相続登記などによって権利関係を整理する必要があります。

共有者全員で話がまとまらなくても、持分だけ売却できる場合があります

すでに共有状態となっており、

「他の共有者と話をしたくない」

「共有者全員での売却は難しい」

「何年も話し合いが止まっている」

という場合でも、方法がないとは限りません。

不動産全体の売却ではなく、ご自身が所有する共有持分のみを売却するという方法があります。

例えば、

土地の3分の1だけ

建物の2分の1だけ

といった持分についても、売却できるケースがあります。

共有者全員の同意を得ることが難しい場合には、一つの選択肢になります。

相続は「放置するほど簡単になる」ことはありません

相続不動産について、

「今は困っていないから」

とそのままにしていると、次の相続が発生した際にさらに権利関係が複雑になることがあります。

1人の所有者だった不動産が、数十年後には10人以上の共有になっていることもあります。

特に、

相続登記をしていない不動産
兄弟姉妹で共有している不動産
長年利用していない土地や建物
他の共有者と連絡を取っていない不動産

については、早めに権利関係を確認しておくことが重要です。

SPIプロパティでは、共有持分や底地をはじめ、相続によって権利関係が複雑になった不動産についてもご相談をお受けしています。

共有者全員での売却が難しい場合や、ご自身の持分だけ処分したい場合も、お気軽にご相談ください。

SPIプロパティ　國島

底地権・共有持分買取専門店底共（ソッキョー）買取

地価上昇で底地・共有持分の価格は上がる？

2026-10-02T00:00:00+09:00

2026年地価調査から見る、底地・共有持分の価格への影響

2026年9月、国土交通省から「令和8年都道府県地価調査」が公表されました。

今回の調査では、全国平均で住宅地・商業地・全用途のいずれも5年連続で地価が上昇。三大都市圏でも上昇傾向が続き、特に東京圏や大阪圏では上昇幅が拡大しています。

不動産を所有している方にとって、「地価が上がっている」というニュースはやはり気になるところではないでしょうか。

底地や共有持分を所有している方からすると、

「普通の土地が値上がりしているなら、自分の底地も高くなっているのでは？」

「共有持分も以前より高く売れるのでは？」

と考えるのは自然なことだと思います。

結論から言えば、地価上昇は底地や共有持分にとってもプラス材料です。

ただし、一般的な土地と同じように価格が上昇するとは限りません。

底地や共有持分には、それぞれ特有の権利関係があるからです。

今回は、地価上昇が底地・共有持分の価格にどのような影響を与えるのか、実際の不動産取引の視点から考えてみたいと思います。

地価が上がれば底地や共有持分も高くなる？

まず基本となるのは、底地や共有持分も「土地そのものの価値」をベースとして価格が考えられるという点です。

たとえば、数年前に完全所有権として5,000万円だった土地が、地価上昇によって6,000万円になったとします。

当然、その土地に設定されている底地や共有持分についても、価格を考える際のベースとなる金額が上昇します。

そのため、地価上昇は基本的にはプラスです。

しかし、

土地価格が20％上昇したから、底地も共有持分も必ず20％上昇する

という単純なものではありません。

ここが一般的な土地と少し違うところです。

底地は「地価」だけでは価格が決まらない

底地とは、土地所有者とは別に借地人が存在し、その借地人が土地の上に建物を所有している状態の土地をいいます。

地主さんは土地を所有していますが、借地権があるため、自由に建物を建てたり、自分で利用したりすることはできません。

このため底地の査定では、土地相場だけでなく、

現在の地代
固定資産税・都市計画税
借地契約の内容
更新時期
更新料の有無
借地人との関係
将来的な権利整理の可能性

などを総合的に見て価格を判断します。

たとえば、地価が大きく上昇していても、地代が何十年も据え置かれている場合があります。

土地価格は上がっているのに、

「年間地代はほとんど変わっていない」

というケースです。

底地を投資として購入する人からすると、地代収入に対して購入価格が高すぎれば利回りが下がります。

そのため、地価上昇分がそのまま底地価格に反映されないこともあります。

借地人に売却する場合は地価上昇の影響を受けやすい

一方、底地の場合に地価上昇の影響が比較的大きく出やすいのが、借地人が底地を購入するケースです。

借地人はすでに借地権を持っています。

そこに底地を取得すると、

借地権＋底地＝完全所有権

となります。

借地人からすると、

毎月の地代負担がなくなる
更新料の問題がなくなる
建替えや売却時の地主承諾が不要になる
土地建物を完全所有権として売却できる

といった大きなメリットがあります。

完全所有権としての土地価格が上昇していれば、借地人にとって「底地を買って所有権化する価値」も大きくなります。

そのため、

第三者の底地買取業者が評価する価格

と

借地人が購入できる価格

には、大きな差が出ることがあります。

ただし、借地人が必ず購入してくれるとは限りません。

購入資金の問題や、価格交渉、長年の地主・借地人関係などから、話がまとまらないこともあります。

そのため底地は、「土地相場」だけでなく、誰に売るのかによっても価格が変わります。

共有持分も同じように地価上昇の恩恵を受ける

共有持分についても、基本的な考え方は似ています。

共有持分とは、ひとつの土地や建物を複数人で所有している場合の、それぞれの所有割合です。

たとえば兄弟2人で土地を相続し、それぞれ2分の1ずつ所有しているようなケースです。

土地全体の価格が5,000万円から6,000万円に上昇すれば、当然ながら持分の基礎となる価値も上昇します。

ただし、

6,000万円の土地の2分の1持分だから3,000万円

と単純にはなりません。

なぜなら、持分だけを購入しても土地全体を自由に利用できるわけではないからです。

共有持分は「誰が住んでいるか」「他の共有者との関係」が重要

共有持分の価格では、

誰がその不動産を利用しているか
他の共有者と話し合いができるか
共有者同士の関係
持分割合
将来的に共有状態を解消できる可能性
不動産全体を売却できる可能性

などが非常に重要になります。

たとえば、土地価格が上昇していても、他の共有者が建物に居住しており、話し合いにも応じない場合があります。

第三者がその持分を購入しても、すぐに自由に利用できません。

そのため、土地全体の価格が上昇していても、共有持分の売却価格には一定の減額が生じることがあります。

逆に、共有者間で話し合いが可能で、

「将来的に全体売却できそう」

「他の共有者が持分を購入する可能性がある」

という場合は、評価が高くなることもあります。

つまり共有持分も、

地価＋権利関係

で価格が決まる不動産なのです。

「昔査定した価格」のまま考えない方がいい場合も

今回のように地価上昇が数年間続いている状況では、以前に査定した価格が現在も適正とは限りません。

たとえば5年前に底地や共有持分について査定を受け、

「このくらいの価格です」

と言われたまま保有しているケースです。

その後、

周辺地価が上昇した
駅周辺の再開発が進んだ
借地人の建物状況が変わった
共有者の状況が変わった
地代が改定された

といった事情があれば、現在の査定価格が大きく変わる可能性があります。

底地や共有持分を長期間所有している場合には、現在の土地相場を前提として改めて査定してみることにも意味があります。

地価が上がっている今こそ「出口」を考える

不動産価格が上昇していると、

「まだ上がるかもしれないから持っておこう」

と考える方もいると思います。

もちろん、その判断が間違いというわけではありません。

ただし、底地や共有持分の場合には一般的な土地以上に、

誰に売るのか

どのタイミングで売るのか

が重要です。

底地であれば、

借地人へ売却する
専門業者へ売却する
地代を受け取りながら保有する
更新時期まで待つ

といった方法があります。

共有持分であれば、

他の共有者へ売却する
不動産全体を売却する
持分だけ専門業者へ売却する
共有関係を整理してから売却する

といった選択肢があります。

どれが正解かは、物件によって異なります。

底地・共有持分は「地価が上がった今の価格」を一度確認してみる

2026年の地価調査では、全国的に地価上昇が続いていることが示されました。

この動きは、底地や共有持分を所有している方にとっても決して無関係ではありません。

特に、

「何年も査定していない」

「相続してそのままになっている」

「地代だけ受け取っている」

「共有状態のまま長期間放置している」

という不動産については、一度現在の価値を確認してみてもよいでしょう。

底地や共有持分は、一般的な不動産以上に価格が分かりにくいものです。

だからこそ、

現在の土地相場

だけではなく、

地代・契約内容・共有関係・将来の出口

まで含めて査定することが重要です。

地価が上昇している今だからこそ、

「このまま保有するのか」

「売却するのか」

「権利関係を整理するのか」

を考えてみるタイミングなのかもしれません。

SPIプロパティでは、底地・共有持分など一般的な不動産会社では価格判断が難しい不動産についても、土地相場や権利関係を確認したうえで査定しています。

「以前査定したけれど、今はいくらになっているのか知りたい」

というご相談でも構いません。

地価が動いている今、一度ご自身の不動産の価値を確認してみてはいかがでしょうか。

SPIプロパティ　國島

底地権・共有持分買取専門店底共（ソッキョー）買取

底地の価格はどう決まる？「相続税評価」と「実際に売れる価格」が違う理由

2026-09-30T00:00:00+09:00

「底地を持っているけれど、いくらくらいで売れるのか分からない」

底地のご相談を受けていると、こうした声をよく耳にします。

底地は、一般的な更地や戸建用地と比べて価格の決まり方が少し特殊です。

土地そのものは所有しているものの、その土地の上には借地権があり、借地人の方が建物を所有している。

そのため、地主さんが自由に使える土地ではありません。

この「自由に使えない」という点が、底地価格を考えるうえでとても重要になります。

今回は、底地を所有している方に向けて、

「底地の価格は何を基準に決まるのか」

「なぜ相続税評価と実際の売却価格が違うのか」

「少しでも良い条件で売るためには何を見るべきなのか」

という点を、できるだけ分かりやすくご紹介します。

底地の価格は「土地の相場×底地割合」だけでは決まりません

底地の価格を調べようとして、最初に「借地権割合」という言葉にたどり着く方は多いと思います。

たとえば、路線価図に「借地権割合60％」と表示されている地域であれば、

借地権60％
底地40％

という考え方になります。

仮に、その土地の完全所有権としての価値が1億円だった場合、

「底地は40％だから4,000万円くらいなのでは？」

と思われるかもしれません。

しかし、実際の売却価格がそのまま4,000万円になるとは限りません。

ここが、底地査定の難しいところです。

借地権割合は、相続税評価などでは非常に重要な指標ですが、実際の売買では、

「誰が買うのか」

によって価値が大きく変わります。

第三者が底地を買ったとしても、その土地を自由に使えるわけではありません。

建物を建てることもできませんし、自分で住むこともできません。

基本的には、借地人から地代を受け取りながら所有することになります。

つまり、一般の土地と比べると利用価値が低く、買い手も限られるため、実際の市場価格は理論上の底地割合より低くなるケースが多いのです。

地代はいくら入っているのか

底地価格を考える際に、非常に重要なのが「地代」です。

たとえば、

月額地代8万円
年間地代96万円

の底地があったとします。

仮にこの底地を2,000万円で購入する場合、

年間96万円 ÷ 2,000万円

ですから、単純な表面利回りは約4.8％です。

ただし、地主には固定資産税や都市計画税の負担があります。

年間の固定資産税・都市計画税が20万円であれば、実質的な収入は年間約76万円です。

すると、

76万円 ÷ 2,000万円

で、実質的には約3.8％となります。

このように、底地を投資対象として購入する買主は、

「地代はいくらか」

「固定資産税はいくらか」

「利回りは何％になるか」

という視点から価格を考えます。

地代が長年据え置かれている場合や、固定資産税に対して地代が低い場合には、底地価格が伸びにくくなることがあります。

更新料や承諾料も価値の一部です

底地から得られる収益は、地代だけではありません。

契約内容やこれまでの経緯によっては、

更新料
名義変更承諾料
建替承諾料
条件変更承諾料

などが発生することがあります。

たとえば、次回更新まで10年程度という底地であれば、

「あと10年間の地代収入」

だけでなく、

「更新時にどの程度の更新料が見込めるのか」

も査定上の要素になります。

もちろん、更新料は必ず受け取れるものではありません。

契約書の内容や過去の支払実績、地域の慣行などによって判断が変わります。

それでも、更新時期が近い底地と、更新したばかりの底地では、買主の見方が変わることがあります。

実は「借地人に売る」と価格が変わることがあります

底地を考えるうえで、最も重要なポイントの一つがこれです。

底地は、

「誰に売るか」

によって価格が変わります。

第三者が底地を買っても、自由に使える土地にはなりません。

ところが、借地人が底地を買う場合は事情が違います。

借地人はもともと借地権を持っています。

そこに底地を取得すると、

借地権＋底地

となり、土地建物が完全所有権になります。

これは借地人にとって大きなメリットです。

たとえば、

・毎月支払っていた地代がなくなる
・更新料の問題がなくなる
・建替えや売却の際の地主承諾が不要になる
・不動産として売却しやすくなる
・金融機関からの評価が変わる可能性がある

といった効果があります。

そのため、一般の底地買取業者が2,000万円程度と評価する土地でも、借地人なら3,000万円、あるいはそれ以上で購入する合理性がある場合があります。

ここだけを見ると、

「それなら借地人に直接売ればいいのでは？」

と思われるかもしれません。

確かに、借地人への売却は有力な選択肢の一つです。

ただし、実際には必ずしも簡単ではありません。

借地人への売却が簡単とは限りません

借地人が土地を買うメリットがあるからといって、必ず購入してくれるとは限りません。

実際には、

「土地を買うほどの資金がない」

「今のまま地代を払っていた方がいい」

「地主から提示された金額では高い」

「そもそも土地を買うつもりがない」

といったケースもあります。

また、長年続いている地主と借地人の関係だからこそ、価格交渉が難しいこともあります。

地主側としては、

「高い金額を提示すると関係が悪くならないか」

「安く言い過ぎて損をしないか」

「こちらから売却の話を出すことで、相手に何か警戒されないか」

と悩むこともあります。

借地人側からしても、

「なぜ急に土地を買ってほしいと言われたのか」

と警戒することがあります。

つまり、借地人への売却は価格面では有利になりやすい一方で、交渉そのものが難しいケースも多いのです。

専門業者に売るという選択肢

そこで選択肢になるのが、底地を専門に扱う買取業者への売却です。

専門業者は、底地を取得したあとに、

借地人へ底地購入を提案する
地代収入を得ながら保有する
将来の更新時期を待つ
借地人との権利調整を行う

といったことを前提に買い取ります。

そのため、地主さん自身が借地人と直接価格交渉をしなくても、底地そのものを売却することができます。

もちろん、借地人へ直接売る場合より価格が低くなることはあります。

ただし、

・早く売却したい
・相続した底地を整理したい
・借地人との交渉を自分で行いたくない
・今後の地代管理から解放されたい
・契約関係が複雑で自分では判断できない

という場合には、専門業者への売却が現実的な選択肢になります。

「一番高く売れる方法」と「一番負担なく売れる方法」は、必ずしも同じではありません。

土地そのものの価格も非常に重要です

底地であっても、当然ながら土地の立地は重要です。

同じ地代、同じ借地条件でも、

駅徒歩3分の土地と駅徒歩20分の土地

では、将来的な価値がまったく違います。

底地を購入する業者は、

「今の地代収入」

だけを見ているわけではありません。

将来、

借地人が底地を買う可能性
借地権を地主側が取得する可能性
借地人と共同で土地を売却する可能性
借地権と底地が一体化する可能性

まで考えて査定します。

もし将来的に完全所有権になった場合、その土地が5,000万円なのか、1億円なのか、2億円なのか。

この違いは、底地価格にも影響します。

特に東京都内や駅近など、土地価格が高い地域では、第三者底地としての利回りだけでは説明できない価格になることがあります。

「相続税評価が高いのに、買取価格が安い」のはなぜ？

地主さんからよく聞かれる疑問です。

「税務上は3,000万円くらいの評価なのに、買取業者からは1,500万円と言われた」

このようなケースは珍しくありません。

理由は、相続税評価と実際の市場価格では、見ているものが違うからです。

相続税評価は、税金を計算するための評価です。

一方、実際の売買価格は、

「その土地を買って何ができるのか」

「どのくらい収益が出るのか」

「将来いくらで売れるのか」

という市場の判断で決まります。

底地は自由に利用できないため、税務上の評価と実勢価格が大きくずれることがあります。

反対に、借地人が購入する場合には、税務上の底地評価に近い金額まで上がるケースもあります。

ですから、

「底地割合が何％だから、この価格」

と単純に決めることはできないのです。

底地を売る前に確認したい5つのポイント

底地を売却しようと考えた場合、まず確認しておきたいのは次の5点です。

現在の地代はいくらか
固定資産税・都市計画税はいくらか
借地契約の更新時期はいつか
借地人は土地を購入する可能性があるか
完全所有権になった場合の土地価格はいくらか

特に5番目は重要です。

底地だけを見ると価格が低く感じても、土地そのものの価値が高ければ、借地人への売却や将来の権利整理によって価値が大きく変わることがあります。

底地は「いくらで売れるか」だけではなく「どう売るか」

底地を所有している方に一番お伝えしたいのは、

底地は、売り方によって価格が変わる不動産

だということです。

一般の土地であれば、近隣の坪単価を調べれば、ある程度価格が分かります。

しかし底地の場合は、

地代
税金
借地契約
更新時期
借地人との関係
土地そのものの価値
将来の権利整理

まで含めて考える必要があります。

そして、

借地人へ売るのか
底地専門業者へ売るのか
そのまま保有するのか

によっても結果は変わります。

借地人へ売ることで高く売れる可能性はありますが、交渉が難しいこともあります。

一方で、専門業者へ売却すれば、価格は多少下がっても、

早く現金化できる
借地人との交渉を引き継いでもらえる
地代管理や更新対応から解放される

というメリットがあります。

底地は、単純に「一番高く買う相手」を探すだけではなく、

どれだけ早く、確実に、負担なく売却できるか

まで含めて考えることが大切です。

「古くから持っている土地だから」

「毎月地代が入っているから」

という理由だけでそのままにしている底地でも、改めて調べてみると、思っていた以上の価値がある場合があります。

反対に、相続税評価が高くても、実際の市場ではなかなかその金額では売れないこともあります。

底地を相続したもののどうすればよいか分からない。

長年地代を受け取っているが、今の価格が適正なのか分からない。

借地人に売るべきか、専門業者に売るべきか迷っている。

そのような場合は、まず現在の地代や契約内容、土地の相場を整理し、借地人への売却と専門業者への売却の両方を比較するところから始めてみると、その底地に合った売却方法が見えてきます。

底地は、一般的な不動産とは少し違います。

だからこそ、売却を考え始めた段階で、底地を扱っている専門業者に一度査定を依頼してみることも、その土地の価値を知る一つの方法です。

SPIプロパティ　國島

底地権・共有持分買取専門店底共（ソッキョー）買取

底地・共有持分にまつわる5つの誤解、実はこう違います

2026-09-18T00:00:00+09:00

底地や共有持分のご相談を受けていると、事実と違う「思い込み」のまま何年も悩まれていた、というケースによく出会います。「調べたら意外と簡単に解決できた」ということも多いので、今回はよくある5つの誤解を、実際のところどうなのか整理しながらご紹介します。

■誤解①:共有持分は、他の共有者の同意がないと売れない
これが一番多い誤解です。共有不動産「全体」を売却する場合は、共有者全員の同意が必要になりますが、ご自身の「持分だけ」を売却する場合は、他の共有者の同意はまったく必要ありません。共有者に知らせる義務もなく、ご自身の意思だけで売買が可能です。「他の共有者と関係性が悪くて、話してもいない」という状態でも問題なく進められますし、買取後に他の共有者への対応が必要になった場合も、通常は買主側が引き継ぐ形になります。

■誤解②:共有者と連絡が取れない場合、もう売却の道はない
「他の共有者が誰なのかわからない」「連絡先がわからない」というケースでも、諦める必要はありません。令和3年の民法改正(令和5年4月1日施行)により、こうした「所在等不明共有者」がいる場合に、裁判所の決定を得てその共有者の持分を取得したり、持分を譲渡する権限の付与を受けて不動産全体を売却したりできる新しい制度(所在等不明共有者の持分取得・持分譲渡制度)が整備されました。もっとも、そこまでの手続きをせずとも、ご自身の持分だけを直接売却するほうがずっとシンプルで早い、というのが実情です。

■誤解③:底地は借地人がいる限り、ほとんど価値がない
たしかに一般の個人の買主にとっては、自由に使えない底地の魅力は薄く、なかなか買い手がつきません。「持っているだけ損」「売れるはずがない」と思い込んでいる地主さんも少なくありません。しかし、地代収入を生む資産として、専門の買取業者や投資家にとっては明確な価値があります。「二束三文」というわけではなく、一般の売買市場とは別に、底地を専門に扱う買取市場が存在しているのです。

■誤解④:底地の地代は、地主の一存で自由に値上げできる
逆に、「地主の意向次第で自由に値上げできる」と思われていることもありますが、これも誤解です。借地借家法第11条では、地代の増減を請求できるのは、租税などの負担の増減、土地価格の変動、近隣の地代との不均衡といった事情がある場合に限られています。当事者間の協議が調わなければ、最終的には借地非訟事件として裁判所の手続で決めることになり、地主の意向だけで一方的に決められるものではありません。固定資産税は上がり続けているのに地代は長年据え置き、という底地をよくお見受けするのは、この交渉の難しさが背景にあります。

■誤解⑤:相続した共有持分・底地は、当面そのままにしておいても大丈夫
以前はそう言われることもありましたが、今は違います。令和6年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続登記は義務化されました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。しかもこの義務化は、施行日より前に発生していた相続にも遡って適用されるため、「昔から共有名義のまま放置している」という方も対象になります。

こうした誤解のために、本来は解決できる状況を、必要以上に長く抱え込んでしまっている方を、これまで数多く見てきました。「これはもう無理だろう」と思っていたことが、実際には解決できるケースは少なくありません。

私たちが運営する「底共(ソッキョー)買取」では、こうした共有持分・底地の状況を、そのままの形でご相談いただけます。他の共有者との関係性、借地権者とのやり取り、名義の整理など、面倒な部分はすべて私たちが引き受けます。気になる点があれば、まずは一度、お気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的判断については、弁護士等の専門家にご確認ください。

底地権・共有持分買取専門店底共（ソッキョー）買取

SPIプロパティ株式会社

國島

相続診断士が教える、家族が困らないための生前対策

2026-09-17T00:00:00+09:00

相続診断士として活動していると、「うちはそんなに財産もないから大丈夫」と思っていた方ほど、実際に相続が発生すると慌ててしまう、というケースを数多く見てきました。相続は、財産の多い少ないに関わらず、誰にでも起こることです。今回は、共有持分や底地といった特定のケースに限らず、より一般的な「生前対策」についてお話しします。

■まず、相続の基本を知っておく
亡くなった方の財産は、民法で定められた順位と割合(法定相続分)にしたがって相続人が受け継ぐのが原則です。配偶者は常に相続人となり、子・直系尊属・兄弟姉妹の順に優先順位が決まります。また、配偶者や子など兄弟姉妹以外の相続人には「遺留分」という最低限の取り分が法律上保障されており、遺言書があっても、この遺留分を侵害する内容だとトラブルの原因になることがあります。

■相続税がかかるかどうかの目安
相続税には「3,000万円+600万円×法定相続人の数」という基礎控除があります。たとえば法定相続人が配偶者と子2人の合計3人なら、基礎控除は4,800万円です。遺産総額がこの金額以下であれば、原則として相続税はかかりません。まずはご自身の財産が基礎控除内に収まるかどうかを把握しておくことが、対策の第一歩になります。

■相続放棄という選択肢も知っておく
相続は、財産だけでなく借金などの負債も引き継ぎます。「プラスの財産よりマイナスの財産のほうが多そうだ」という場合には、相続放棄という選択肢もあります。民法第915条により、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があり、この期間(熟慮期間)を過ぎると原則としてすべてを相続する「単純承認」をしたものとみなされてしまいます。負債の状況がすぐに分からない場合は、早めに専門家へ相談することが大切です。

■生前対策①:遺言書を残す
「誰に何を、どれだけ遺すか」を明確にしておくことは、最もシンプルで効果的な対策です。公正証書遺言であれば紛失や形式不備のリスクもなく安心ですし、自筆証書遺言でも、法務局による保管制度を利用すれば家庭裁判所の検認が不要になり、手続きの負担を減らせます。

■生前対策②:家族で話し合っておく
遺言書と同じくらい大切なのが、ご家族との話し合いです。財産の内容や、ご自身の希望を元気なうちに共有しておくだけで、相続発生後の混乱はかなり減ります。エンディングノートを使って、財産の一覧や連絡先などを整理しておくのもおすすめです。相続診断士として、こうした話し合いの場に同席させていただくこともあります。

■生前対策③:生前贈与や信託の活用
少しずつ財産を移していく生前贈与も有効です。令和6年1月から相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設され、この範囲内であれば贈与税の申告も相続財産への加算も不要になりました。また、判断能力の低下に備えて財産の管理・処分を家族に託す「家族信託」も、近年活用が広がっています。

■生前対策④:代償分割の資金をあらかじめ準備しておく
不動産など分けにくい財産を一人の相続人が取得し、他の相続人には現金で公平になるよう支払う「代償分割」もよく使われる方法です。生命保険を活用し、あらかじめこの資金を準備しておくことも、有効な生前対策のひとつです。

■不動産が絡むと、対策の重要性はさらに高まります
なお、令和6年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました。相続した不動産は取得を知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると過料の対象になります。特に共有持分や底地のように権利関係が複雑になりやすい不動産をお持ちの場合は、生前のうちに整理しておくことの重要性は一段と高くなります。

生前対策は「まだ早い」と感じるうちに動いたほうが、選べる方法は圧倒的に多く残ります。SPIプロパティでは、相続診断士としての立場から生前対策のご相談もお受けしています。財産の内容や状況によって適した方法は異なりますので、まずはお気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的判断・税務判断については、弁護士・税理士等の専門家にご確認ください。

底地権・共有持分買取専門店底共（ソッキョー）買取

SPIプロパティ株式会社

國島

神奈川県の空き家相談窓口として感じる、空き家を放置するとどうなるか

2026-09-16T00:00:00+09:00

SPIプロパティでは神奈川県居住支援協議会の空き家相談事業者としても活動しており、空き家でお困りの本当にいろいろな方から相談を受ける機会があります。

先日も、ご両親が施設に入居されたことで空き家になったご実家について、ご相談をいただきました。

「まだ荷物も片付いていないし、正直どこから手をつけていいかわからない」とおっしゃっていたのが印象的でした。

こうしたお話は、この窓口では決して珍しいことではありません。

正直にお伝えすると、空き家は放置すればするほど、状況は悪くなっていきます。

今日はこの窓口で日々感じていることを、少し整理してお伝えしたいと思います。

■まず、物理的なリスクが年々大きくなります
人が住まなくなった家は、想像以上に早く傷みます。換気がされず湿気がこもることで木材が腐食し、シロアリなどの害虫も発生しやすくなります。数年放置された空き家を実際に見ると、屋根の一部が崩れていたり、外壁が剥がれ落ちていたりすることも珍しくありません

。

物理的な老朽化だけでなく、防犯面のリスクも見過ごせません。

人の出入りがないことが周囲にわかると、不法侵入や不法投棄、放火のきっかけになってしまうこともあります。雑草が伸び放題になったり、外観が荒れてきたりすれば、近隣の方からの苦情や、ご近所トラブルに発展することもあります。

■行政からの「指導」「勧告」にもつながります
空き家に関するルールを定めた「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空家法、平成26年制定)では、管理が不十分な空き家に対し、市区町村が助言・指導、勧告、命令、そして最終的には行政代執行(強制的な解体等、費用は所有者に請求されます)まで行える仕組みが定められています。

さらに令和5年12月13日に施行された改正法では、これまでの「特定空家等」に加えて、「管理不全空家等」という区分が新たに設けられました。これは「このまま放置すれば特定空家等になるおそれがある」段階の空き家を指すもので、以前よりも早い段階から行政の指導・勧告の対象になり得るということです。

■税金にも直結する話です
見落とされがちですが、これは固定資産税にも関わってきます。住宅が建っている200㎡以下の土地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税の課税標準が評価額の6分の1に軽減されています。ところが、特定空家等または管理不全空家等として勧告を受けると、この特例の対象から除外されてしまいます。

たとえば評価額1,000万円・200㎡以下の土地であれば、特例が適用されている状態の固定資産税額は年間およそ2万3千円ですが、特例が外れると年間14万円ほどになる、という単純計算になります(標準税率1.4%で試算、実際には負担調整措置等により金額は変動します)。何もせず放置していると、ある日突然、税負担が跳ね上がる可能性があるということです。

■窓口でよくご提案する選択肢
空き家相談の窓口では、状況に応じていくつかの選択肢をご案内しています。賃貸に出して活用する、リフォームしてご自身やご家族が住む、解体して更地として活用・売却する、あるいはそのまま売却する、といった方法です。ただ、実際にお話を伺っていくと、「賃貸に出すほど状態が良くない」「解体費用まで捻出できない」「そもそも名義が自分一人ではない」といった事情で、選べる選択肢がかなり限られてしまっているケースが多いのが実情です。

■一番多いのは、実は「一人では決められない」という相談
ただ、窓口で相談をお受けしていて一番感じるのは、こうした制度の話よりも前に、「誰か一人の意思だけでは決められない」というケースが本当に多いということです。実家を相続した兄弟姉妹の間で意見が割れていたり、そもそも相続人が誰なのか把握しきれていなかったり。空き家問題は、突き詰めると建物そのものの問題というより、「権利関係」や「相続」の問題であることがほとんどです。

これは私たちが底地や共有持分の買取を専門にしている理由とも、実はつながっています。空き家も、底地も、共有持分も、根っこにあるのは同じ「権利が複雑に絡み合っている不動産をどう動かすか」という問題だからです。

放置していても、状況が良くなることはありません。

むしろ、時間が経つほど選択肢は狭まっていきます。「うちの実家、どうしたらいいんだろう」と感じたそのタイミングが、実はご相談のベストタイミングです。

空き家のこと、そしてその先にある相続や共有持分のことも含めて、お気軽にご相談ください。

底地権・共有持分買取専門店底共（ソッキョー）買取

SPIプロパティ株式会社

國島

不動産屋の仕事は仲介だけじゃない?底地・共有持分は「買取」が近道です

2026-09-16T00:00:00+09:00

突然ですが、皆さんは不動産屋さんというのはどういうお仕事をしているイメージでしょうか？

賃貸物件の紹介や土地や戸建てなど売買物件を紹介してくれる人？

よくある賃貸物件の管理会社さん？

少なくとも私はこの会社に入った時にはそのような印象を持っていました。

何せ普段生活をしている中で、不動産屋さんと関わる機会って賃貸物件を借りる時くらいしかないですよね？

不動産を買うなんて、それこそ一生の中で一番高い買い物というくらいですから、普通の人なら一生に１回ではないでしょうか。

よく考えると誰もが知っている仕事なのに実はここまで接点がない仕事って珍しいなとこのコラムを作成しながら思っているところです。

そんな不動産屋さんのお仕事、もちろん不動産の紹介をするいわゆる仲介業やアパートなどの管理もありますが、

不動産屋さんが自社で買取をすることも往々にしてよくあることです。

「え？土地転がし？」といわれることもよくありますが笑

実際には買取業者である不動産屋さんは非常に多く、土地を買い取りし戸建てを建てて販売する建売販売をしたり、

土地を開発し新しい町を作るようなものも不動産屋さんのお仕事になります。

皆様の資産である不動産を「売る」という行動自体は、皆様の立場としては変わらないかもしれませんが

仲介に関しては「買い手を探してきてもらう」

買取に関しては「その会社に買ってもらう」

ここに明確に差があるのは仲介手数料です。

仲介の場合、みなさんの不動産を売るために「買いたい人」を探し、契約がまとまって初めて仲介手数料という報酬が発生します。これは宅地建物取引業法という法律で上限が決まっていて、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%+6万円+消費税」が目安です。

たとえば3,000万円の土地を売ったとすると、仲介手数料だけで100万円を超えることも珍しくありません。

一方、買取の場合はどうでしょう。買取会社自体が「買主」になるわけですから、そもそも仲介という行為が発生しません。つまり、仲介手数料はかからないんです。

「え、じゃあ買取のほうがお得なんじゃない?」と思われるかもしれませんが、そう単純な話でもありません。

買取は不動産会社が自社のリスクで物件を買い取り、その後再販や活用をして利益を出す仕組みなので、金額は仲介で売るときの市場価格よりもやや低めに設定されるのが一般的です。つまり「スピードと確実性」を取るか、「時間をかけてでも高値を狙う」かという、優先順位の違いともいえます。

とはいえ、これが「底地」や「共有持分」のような権利関係が複雑な不動産になると、話は少し変わってきます。

というのも、こうした物件は仲介市場に出しても、そもそも「買いたい」という個人の買主がなかなか現れないんです。理由は単純で、底地は借地人がいる限り自由に使えませんし、共有持分だけ買っても物件全体を自由にできるわけではないからです。住宅ローンも組みにくいとなれば、一般の方にとってはハードルが高いんですよね。

つまりこういった物件は、「仲介手数料がかかるかどうか」以前に「そもそも買主が見つからない」という壁にぶつかりやすい。仲介に出したものの半年、一年と時間だけが過ぎていく、というご相談を私たちも本当によくお受けします。

だからこそ、私たちのような「底地・共有持分の専門買取業者」の出番なんだと思っています。

とはいえ、買取だからといって何でもかんでも「買い叩かれる」わけではありません。市場価格よりやや低めになりやすいのは事実ですが、それは「早く」「確実に」「手間なく」現金化できることの対価でもあります。

実は仲介手数料にも、ちょっと面白い制度があります。売買価格が800万円以下の不動産は「低廉な空家等」という扱いになり、通常の速算式ではなく上限33万円(税込)という特例の報酬が認められているんです(宅地建物取引業法第46条、令和6年7月施行の国土交通省告示による改正)。

逆に言うと、「800万円以下でしか売れないような物件は、仲介会社にとっても手間のわりに儲かりにくい」ということの裏返しでもあります。底地や共有持分って、まさにこの価格帯に収まりやすいんですよね。だから余計に、仲介の土俵に乗りにくい。

なおかつ、そもそも仲介業者さんの中ではこういった共有持分などの権利関係や専門的な知識を要する事案に関しては売却すらできないと思っている営業さんもいるくらいです。

だったら最初から、買取を専門にしている会社に相談したほうが早い。私はこの仕事を通じて、そう強く思うようになりました。

SPIプロパティが運営する「底共(ソッキョー)買取」は、まさにそういう「仲介では扱いづらい」不動産を専門に買取しています。共有者と関係性が悪い、借地権者と話したこともない、固定資産税より地代のほうが安い底地……正直、普通の不動産屋さんなら断ってしまうような案件こそ、私たちの出番です。

「うちの不動産、これ売れるのかな」と半分あきらめている方こそ、一度お気軽にご相談ください。

底地権・共有持分買取専門店底共（ソッキョー）買取

SPIプロパティ株式会社

國島

「話し合えない」「税金だけ払っている」――負動産化する共有持分・底地の解決策

2026-09-15T00:00:00+09:00

SPIプロパティでは2025年2月より、底地権・共有持分・いわゆる「クセあり物件」の買取専門サイト「底共（ソッキョー）買取」を運営しており、これまで様々なご相談をいただいてまいりました。

改めて感じるのは、不動産の「権利関係」で悩まれている方が想像以上に多いということです。

■こんなご相談をいただいています

昨今増えているのが、いわゆる「負動産」の相続です。相続したものの、どう対処すればよいか分からない不動産は少なくありません。

たとえば――
共有持分がある不動産で、相続人同士の関係性が良くないケース。「自分は住んでいないので売りたい」と伝えても、実際に住んでいる共有者から「住んでいるのだから売らない」と一蹴されてしまう。ご存じの通り、土地の売却には共有者全員の同意が必要になるため、身動きが取れなくなってしまいます。
「他の共有者と一度も会ったことがなく、どう連絡を取ればいいのか分からない」というご相談もよくいただきます。

また、相続した不動産の中に、実は借地(底地)が含まれていたというケースも。地主として土地を所有しているものの、地価が上がり続ける中で固定資産税だけが上がり、地代は長年据え置きのまま……持っているだけで損をしてしまっている底地です。借地権者さんとの関係性もこれまでなかったため、いきなり「地代を上げてほしい」とは言いづらい。できることなら売ってしまいたい――そういったご相談です。

正直なところ、このような事案は通常の不動産会社ではあまり知見がなく、相談しても断られてしまった、というお声もよくうかがいます。

■底共買取だからできること

ご安心ください。SPIプロパティが運営する「底共（ソッキョー）買取」では、そうした状況のまま買取いたします。

共有持分の場合
他の共有者に知らせる必要はありません。ご自身の持分はご自身の意思だけで売買が可能です。「他の権利者と関係性が悪く、話してもいない」という状態でも、丸ごとお任せいただいて大丈夫です。買取後の対応はすべて弊社が引き継ぎますので、ご迷惑をおかけすることはありません。

底地の場合
「固定資産税の方が地代より高いのに売れるのですか?」というご質問をよくいただきますが、大丈夫です。まずは一度査定させてください。借地・底地、いずれも買取しております。

権利関係でお困りの不動産をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

底地権・共有持分買取専門店底共（ソッキョー）買取

SPIプロパティ株式会社

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